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土地增值税清算
【产品规格】
【产品类别】 财税筹划/顾问
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    产品详情

    土地增值税清算

    最新土地增值税税率表(2015)

    档次

    级 距

    税率

    速算扣除系数

    税额计算公式

    说 明

    1

    增值额未超过扣除项目金额50%的部分

    30%

    0%

    增值额30%

    扣除项目指取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配?#21672;?#26045;的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金; 财政部规定的其他扣除项目。

    2

    增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分

    40%

    5%

    增值额 40%-扣除项目金额5%

    3

    增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分

    50%

    15%

    增值额50%-扣除项目金额15%

    4

    增值额超过扣除项目金额200%的部分

    60%

    35%

    增值额60%-扣除项目金额35%

    土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税,对出让国有土地使用权的行为不征税。它是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。下面来更加详细的了解土地增值税。

    一、土地增值税的特点:

    1、在房地产转让环节征收;

    2、以房地产转让实?#20540;?#22686;值额为计税依据;

    3、征税范围比较广;

    4、采用扣除法和评估法计算增值额;5、实行超率累进税率。

    二、土地增值税的纳税人:

      增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人;不论经济性质;不论内?#35270;?#22806;资企业、中国公民与外籍个人;不论部门。

    三、计税方法


      在计算土地增值税的应纳税额的时候,应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额,计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例,分别确定增值额中各个部?#20540;?#36866;用税率,依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和。
      应纳税额计算公式:
      应纳税额 = ∑ (增值额 × 适用税率)


    四、土地增值税的征税范围:

    1、征税范围的?#35805;?#35268;定:

    (1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税,对出让国有土地使用权的不征税(国家才是所有者,才能出让)

    (2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税;

    (3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税,对以继?#23567;?#36192;与等方式无偿转让的房地产,不予征税。

    2、征税范围的具体和特殊规定

    (1)以房地产进行投资联营

      以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件,免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。

    (2)房地产开发企?#21040;?#24320;发的房产转为自用或者用于出租等商业用途,如果产权没有发生转移,不征收土地增值税。

    (3)房地产的互换,由于发生了房产转移,因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为,经过当地税务机关审核,可以免征土地增值税。

    (4)合作建房,对于一方出地,另一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;但建成后转让的,应征收土地增值税。

    (5)房地产的出租,指房产所有者或土地使用者,将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入,但没有发生房产产权、土地使用权的转让,因此,不属于土地增值税的征税范围。

    (6)房地产的抵押,指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更,因此对房地产的抵押,在抵押期间不征收土地增值税。

    (7)企?#23548;?#24182;转让房地产,在企?#23548;?#24182;中,对被兼并企?#21040;?#25151;地产转让到兼并企业中的,免征收土地增值税。

    (8)房地产的代建行为,是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收性质,故不在土地增值税征税范围。

    (9)房地产的重新评估,按照财政部门的规定,国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值,因其?#35753;?#26377;发生房地产权属的转移,房产产权、土地使用权人也未取得收入,所以不属于土地增值税征税范围。

    (10)土地使用者处置土地使用权,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事?#31246;?#29702;了土地使用权属证书变更登记?#20013;?#21482;要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利,具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事?#21496;?#24212;当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税?#21462;?/span>

    五、土地增值税应纳税额的计算:

    1、计算公式

      土地增值税应纳税额=增值额×适用税率扣除项目金额×速算扣除系数

    2、计算步骤

    (1)计算转让房地产取得的收入(货币收入、实物收入)

    (2)计算扣除项目

    取得土地使用权支付的金额

    开发土地的成本、费用

    新建房及配?#21672;?#26045;的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格

    与转让房地产有关的税金,包括:营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。

    (3)计算 增值额=转让房地产的收入扣除项目

    (4)计算 增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

    (5)确定适用税率?#36864;?#31639;扣除系数,按照计算出的增值率确定。

    (6)计算土地增值税的应纳税额=增值额×适用税率扣除项目金额×速算扣除系数

    六、土地增值税的减免税:

    1、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,予以免税;超过20%的,应按全部增值额缴纳土地增值税。高级公寓、别墅、度假村不属于普通标准住宅。

    2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的比照有关规定免征土地增值税。

    3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

    4、自2008111日起,对?#29992;?#20010;人转让住房一律免征土地增值税。

    七、土地增值税的纳税申报:

    ()土地增值税纳税申报程序

    1、纳税人应在转让房地产合同签订后7日内,到房地产所在地主管税务机关办理;经常转让经审核可按月按?#26087;?#25253;纳税。

    2、纳税人采取预售方式销售房地产的,对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,税务机关可以预征土地增值税,之后办理纳税清算后,多退少补。

    ()土地增值税纳税清算

    1、土地增值税的清算条件,区分应当清算可要求清算

    (1)符合下列情形之一的,纳税人应当进行土地增值税的清算:

    房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

    整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

    直接转让土地使用权的。

    (2)符合下列情形之一的,主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算:

    已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

    取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

    纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算?#20013;?#30340;;

    省级税务机关规定的其他情况。

    2、清算后再转让房地产的处理:单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

    3、土地增值税的核定征收:有无帐可查或申报不可信的五种情形之一的,税务机关可以参照,核定征收

    ()土地增值税纳税地点?#21512;?#25151;地产所在地的主管税务机关缴纳税款

    1、纳税人是法人的,当转让的房地产坐落地与其机?#39038;?#22312;地或经营所在地一?#29575;保?#21017;在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可;如果转让的房地产坐落地与其机?#39038;?#22312;地或经营所在地不一?#29575;保?#21017;应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

    2、纳税人是自然人的,当转让的房地产坐落地与其居住所在地一?#29575;保?#21017;在居住所在地税务机关申报纳税;当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一?#29575;保?#22312;办理过户?#20013;?#25152;在地的税务机关申报纳税。

      同?#20445;?#20961;在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或?#23567;?#22806;籍人?#20445;?#26080;论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务。

    标签: 土地增值税清算
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